Законы согласования | 3D & Design
3D&Design

Законы согласования
29 июля, 2020

Согласование планировки – сложный и трудоемкий процесс. Дизайнеру интерьера необходимо заранее понимать, может быть согласована планировка, которую он предлагает клиенту, или нет. В этой статье описаны этапы законной перепланировки, а также изменения разрешенные или запрещенные в законодательстве.

Для начала хочется сказать, что даже зная основные законы согласования, мы не можем быть точно уверены, что нашу планировку согласуют. Происходит это потому, что запрет на некоторые виды планировки отличается для различных регионов, а также районов в пределах одного города. Другими словами, то, что разрешено в северном районе Санкт-Петербурга, может быть запрещено в центральном районе.

Именно поэтому удобнее и правильнее, на мой взгляд, будет обратиться в специальную организацию по согласованию. Для дизайнера достаточно знать основные законы согласования, чтобы не предлагать заказчику заведомо не согласуемые планировки и не чувствовать себя некомфортно в случае невозможности их согласования в дальнейшем.


Этапы согласования планировки и нормативные документы, регламентирующие перепланировку жилых помещений


Основным нормативным актом, регулирующим переустройство и перепланировку помещений является “Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020) ( в частности, ст.25-29).

Согласно п.2.ст.25 «Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.» Поэтому на вопрос: «Какие изменения необходимо согласовывать?» – ответ прост: «Любые: снос и возведение перегородок, перенос дверных проемов, объединение помещений, увеличение жилого пространства за счет нежилого и т.д.)».

Конечно, некоторые заказчики могут отказаться от законного согласования перепланировки и захотят выполнить какие-либо незаконные изменения, но в таком случае дизайнеру необходимо:

  • довести до клиента возможные проблемы в дальнейшем, связанные с продажей данной квартиры.

В частности, если следующий покупатель будет брать эту квартиру в ипотеку, то возможны проблемы с банком, так как представители банка будут проверять квартиру на соответствие техническому паспорту.

  • довести до клиента возможные проблемы с соседями, которые могут вызвать Жилищную инспекцию на проверку законности вашей планировки.

Жилищная инспекция имеет право заставить владельца жилья вернуть планировку в изначальный вид в чётко установленные сроки.

  • взять с заказчика письменное подтверждение того, что до него доведены эти сведения ,и он берет ответственность за данную планировку на себя.

Также важно понимать, что согласование перепланировки в специальной организации, а также разработка проекта на перепланировку (в случае с несущими конструкциями) влекут за собой денежные траты. Если бюджет на проект ограничен, то есть смысл проводить планировку пространства строго в рамках законодательства и не затрагивать несущие конструкции.


Алгоритм и сроки согласования планировки


В случае с перепланировкой несущих конструкции необходимо учесть дополнительное время на оформление технического заключения о безопасности и возможности такой перепланировки.

***Для получения разрешения на перепланировку в Жилищной инспекции в случае с несущими конструкциями сроки согласования увеличиваются-2,5-3 мес.


Изменения в планировке квартиры. Что разрешено и запрещено?


Общие требования:

Разрешено:

  • Изменять конфигурацию не несущих перегородок.
  • Устраивать проемы в несущих стенах кирпичных или монолитных домов. Ширина и возможное место проема рассчитываются специализированными организациями, имеющими лицензию на такого рода работы. В проемы делается усиление из металлоконструкций.
  • Устраивать проемы в несущий стенах панельных домов до 2007 года постройки . Или более позднего года постройки если автором не является МНИИТЭП.Ширина и место проема также рассчитываются специализированной организацией.
  • Переносить радиаторы отопления на другую стену, но иногда в конкретных домах нельзя., требуется уточнение в управляющей компании

Запрещено:

  • Сносить несущие конструкции или нарушать стабильность несущих конструкций без согласованного проекта по перепланировке.
  • Нарушать деятельность вентиляционных систем дома.
  • Увеличивать нагрузку на перекрытия при заливке cтяжки или замене материала перегородок на более тяжелые.
  • Переустраивать чердачные этажи,если они не относятся к вашей собственности.
  • Сносить или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб
  • Обеспечивать подогрев полов за счет общего отопления.
  • Врезать в общедомовые коммуникации отключающие или регулирующие устройства.

КУХНЯ:

Разрешено:

  • Переносить или расширять кухню на площадь нежилого помещения при соблюдении остальных требований (площадь, инсоляция и т.д.).
  • Объединять кухню с электрической плитой и жилой комнатой.
  • Устанавливать электрическую плиту вместо газовой при достаточной выделенной мощности.

Запрещено:

  • Организовывать кухню площадью менее 5 м2.
  • Организовывать кухню без естественного освещения.Свет от окна должен проникать в кухню хотя бы через прозрачные двери, перегородки или окна в них.
  • Увеличивать площадь кухни за счет жилых комнат,а также переносить кухню на территорию жилой комнаты. Данный пункт не применим, если квартира находится на первом этаже или под квартирой находятся нежилые помещения.
  • Объединять комнату с кухней, в которой находится газовая плита. Необходимо наличие каких-либо раздвижных дверей.
  • Расширять или переносить кухню на площадь санузла. Данный пункт не применим, если квартира находится на последнем этаже.

САНУЗЛЫ:

Разрешено:

  • Расширять санузел или мокрые зоны на территорию нежилых помещений. Обязательно предусмотреть гидроизоляцию в полу расширенной части и выполнить фотофиксацию.
  • Переустанавливать сантехнические приборы в пределах мокрых зон.

Запрещено:

  • Обустраивать санузел в месте, где у соседей снизу находится жилая комната.
  • Увеличивать площадь санузла за счет жилых комнат,а также переносить санузлы,ванные комнаты, туалеты и душевые (кроме постирочных комнат) на территорию кухни или жилой комнаты.Данный пункт не применим, если квартира находится на первом этаже или под квартирой находятся нежилые помещения.
  • Устраивать полы в санузле без порожка или занижения на 15-20 мм.
  • Устраивать выход из помещения с унитазом в кухню или комнату. Но это можно сделать, если есть второй санузел с выходом в коридор.

ЛОДЖИИ И БАЛКОНЫ

Балконы и лоджии являются объектами повышенной аварийности, поэтому работы, которые могут на них проводиться, строго регламентированы установленными нормами строительства. Стоит отметить, что переустройство балконов и лоджий — это довольно затратная идея как во временном, так и в денежном смысле.

Разрешено:

  • Менять остекление, но его необходимо устанавливать в общем архитектурном стиле дома.
  • Демонтировать подоконный блок в монолитных домах с установкой французских окон между балконом(лоджией) и внутренним помещением. (однако необходимо учитывать законодательство на местном уровне).
  • Демонтировать подоконный блок в кирпичных домах с установкой французских окон, НО(!)необходимо запрашивать сведения, за счет чего держится балконная плита. Если защемления в наружной стене останется недостаточным при ликвидации подоконного участка, то планировку не согласуют.
  • Демонтировать подоконный блок в панельных домах до 2007 года постройки. А также более позднего года постройки (если автором является не МНИИТЭП) с установкой французского окна.

Запрещено:

  • Переносить водяной радиатор отопления на балкон или лоджию. Утеплить балкон или лоджию можно за счет электрического теплого пола и электрических конвекторов.
  • Демонтировать порожки при выходе на балкон в панельных домах.
  • В отдельных случаях запрещается демонтаж подоконного объема при объединении лоджии и комнаты.

КОМНАТЫ

Запрещено:

  • Организовывать комнаты без естественного освещения.Свет от окна должен проникать в комнаты хотя бы через прозрачные двери, перегородки или окна в них.
  • Организовывать комнаты площадью менее 8 м2 на человека, а для двоих — 10 м2.

ОСОБЫЕ ПРАВИЛА

Как вы могли заметить, для квартир на первом и последнем этажах существуют исключения.

Для квартир на первом этаже или квартир, этажом ниже которых располагаются нежилые помещения:

  • Разрешено устраивать или переносить кухню на территорию жилой комнаты.
  • Разрешено расширять и переносить санузлы, ванные комнаты, туалеты и душевые на территорию кухни или жилой комнаты.
  • Сложно выполнить проем в несущей стене квартиры на первом этаже из-за того, что несущие конструкции должны выдерживать нагрузку от веса всего здания.

Для квартир на первом этаже:

  • Можно устраивать балкон.

На сегодня пристройку балкона на первом этаже в теории согласовать возможно, но сложность этой процедуры будет весьма значительной – потребуется провести общее собрание с участием всех собственников жилья в доме и получить одобрение не менее 73% от их числа. Кроме того, в ряде случаев, чтобы пристроить балкон на первом этаже, потребуется согласовывать изменение архитектурного облика здания, что дополнительно усложняет процедуру согласования.

Для квартир на последнем этаже:

  • Разрешено расширять или переносить кухню на площадь санузла.
  • Согласовать проем в несущей стене квартиры проще, чем на любом другом этаже.

КОММЕНТАРИЙ:

Важно понимать, что при согласовании работает правило «кто первый подал перепланировку на согласование, тот и прав».

Другими словами, в случае как на картинке, когда сосед сверху решил расширить санузел на нежилую площадь коридора, а сосед снизу решил расширить площадь кухни за счет коридора, получается, что кухня нижнего этажа находится под санузлом квартиры выше этажом. Такая ситуация считается ухудшением жилищных условий, и жилищная инспекция не согласует такую перепланировку даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

В таком случае, прав тот, кто раньше согласовал планировку.

ВЫВОД:

Согласование планировки – важный аспект успешной и законной реализации дизайн-проекта. Незаконная перепланировка жилых помещений может повлечь за собой штрафы и прочие проблемы. Более того, от некоторых изменений могут пострадать конструкции всего дома, что приведет к необратимым последствиям. Поэтому и дизайнеру, и клиенту необходимо знать основные законы согласования. При проведении любой перепланировки необходимо исходить из ее целесообразности и бюджета проекта.