Согласование планировки – сложный и трудоемкий процесс. Дизайнеру интерьера необходимо заранее понимать, может быть согласована планировка, которую он предлагает клиенту, или нет. В этой статье описаны этапы законной перепланировки, а также изменения разрешенные или запрещенные в законодательстве.
Для начала хочется сказать, что даже зная основные законы согласования, мы не можем быть точно уверены, что нашу планировку согласуют. Происходит это потому, что запрет на некоторые виды планировки отличается для различных регионов, а также районов в пределах одного города. Другими словами, то, что разрешено в северном районе Санкт-Петербурга, может быть запрещено в центральном районе.
Именно поэтому удобнее и правильнее, на мой взгляд, будет обратиться в специальную организацию по согласованию. Для дизайнера достаточно знать основные законы согласования, чтобы не предлагать заказчику заведомо не согласуемые планировки и не чувствовать себя некомфортно в случае невозможности их согласования в дальнейшем.
Этапы согласования планировки и нормативные документы, регламентирующие перепланировку жилых помещений
Основным нормативным актом, регулирующим переустройство и перепланировку помещений является “Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020) ( в частности, ст.25-29).
Согласно п.2.ст.25 «Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.» Поэтому на вопрос: «Какие изменения необходимо согласовывать?» – ответ прост: «Любые: снос и возведение перегородок, перенос дверных проемов, объединение помещений, увеличение жилого пространства за счет нежилого и т.д.)».
Конечно, некоторые заказчики могут отказаться от законного согласования перепланировки и захотят выполнить какие-либо незаконные изменения, но в таком случае дизайнеру необходимо:
В частности, если следующий покупатель будет брать эту квартиру в ипотеку, то возможны проблемы с банком, так как представители банка будут проверять квартиру на соответствие техническому паспорту.
Жилищная инспекция имеет право заставить владельца жилья вернуть планировку в изначальный вид в чётко установленные сроки.
Также важно понимать, что согласование перепланировки в специальной организации, а также разработка проекта на перепланировку (в случае с несущими конструкциями) влекут за собой денежные траты. Если бюджет на проект ограничен, то есть смысл проводить планировку пространства строго в рамках законодательства и не затрагивать несущие конструкции.
Алгоритм и сроки согласования планировки
В случае с перепланировкой несущих конструкции необходимо учесть дополнительное время на оформление технического заключения о безопасности и возможности такой перепланировки.
***Для получения разрешения на перепланировку в Жилищной инспекции в случае с несущими конструкциями сроки согласования увеличиваются-2,5-3 мес.
Изменения в планировке квартиры. Что разрешено и запрещено?
Общие требования:
Разрешено:
Запрещено:
КУХНЯ:
Разрешено:
Запрещено:
САНУЗЛЫ:
Разрешено:
Запрещено:
ЛОДЖИИ И БАЛКОНЫ
Балконы и лоджии являются объектами повышенной аварийности, поэтому работы, которые могут на них проводиться, строго регламентированы установленными нормами строительства. Стоит отметить, что переустройство балконов и лоджий — это довольно затратная идея как во временном, так и в денежном смысле.
Разрешено:
Запрещено:
КОМНАТЫ
Запрещено:
ОСОБЫЕ ПРАВИЛА
Как вы могли заметить, для квартир на первом и последнем этажах существуют исключения.
Для квартир на первом этаже или квартир, этажом ниже которых располагаются нежилые помещения:
Для квартир на первом этаже:
На сегодня пристройку балкона на первом этаже в теории согласовать возможно, но сложность этой процедуры будет весьма значительной – потребуется провести общее собрание с участием всех собственников жилья в доме и получить одобрение не менее 73% от их числа. Кроме того, в ряде случаев, чтобы пристроить балкон на первом этаже, потребуется согласовывать изменение архитектурного облика здания, что дополнительно усложняет процедуру согласования.
Для квартир на последнем этаже:
КОММЕНТАРИЙ:
Важно понимать, что при согласовании работает правило «кто первый подал перепланировку на согласование, тот и прав».
Другими словами, в случае как на картинке, когда сосед сверху решил расширить санузел на нежилую площадь коридора, а сосед снизу решил расширить площадь кухни за счет коридора, получается, что кухня нижнего этажа находится под санузлом квартиры выше этажом. Такая ситуация считается ухудшением жилищных условий, и жилищная инспекция не согласует такую перепланировку даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.
В таком случае, прав тот, кто раньше согласовал планировку.
ВЫВОД:
Согласование планировки – важный аспект успешной и законной реализации дизайн-проекта. Незаконная перепланировка жилых помещений может повлечь за собой штрафы и прочие проблемы. Более того, от некоторых изменений могут пострадать конструкции всего дома, что приведет к необратимым последствиям. Поэтому и дизайнеру, и клиенту необходимо знать основные законы согласования. При проведении любой перепланировки необходимо исходить из ее целесообразности и бюджета проекта.